Mietvertrag – Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

Die gesetzlichen Kündigungsfristen bei einem unbefristeten Mietvertrag sind für Mieter und Vermieter unterschiedlich:

Für Mieter gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten und zwar immer zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Wie lange ein Mieter in der Wohnung lebt, ist hierbei unerheblich. Eine Kündigung ist nur in schriftlicher Form gültig. Möchte der Mieter das Mietverhältnis kurzfristiger kündigen, geht dies nur mit Einverständnis des Vermieters. Es kann aber schon vorab im Mietvertrag für den Mieter eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats eingehen, damit der laufende Monat noch mitzählt.

Achtung: Hierbei ist der Empfang der Kündigung durch den Vermieter maßgeblich, nicht der Poststempel. Zu empfehlen ist, dass man auf einen Nachweis zur fristgerechten Zustellung an den Vermieter achtet. Dieses kann bei persönlicher Übergabe des Kündigungsschreibens die Anwesenheit einer zusätzlichen Person als Zeuge sein oder aber die Zustellung des Schreibens als Einschreiben Einwurf.

Es gibt Mietverträge mit einem sogenannten Kündigungsausschluss. Hier verzichtet der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht für eine festgelegte Zeit (maximal bis zu vier Jahren). Der Mieter hat jedoch das Recht, außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund gemäß § 543 BGB vorliegt, z. B. ein Mietmangel.

Grundsätzlich dürfen Vermieter ihren Mietern nur in wenigen Ausnahmen kündigen. Hierzu gehören Eigenbedarf, Vertragsverletzung durch den Mieter (zum Beispiel Mietrückstände) oder die Hinderung angemessener wirtschaftlicher Nutzung des Wohnraums.

Liegt ein solcher Kündigungsgrund vor, unterliegen die Kündigungsfristen für Vermieter einer Staffelung, welche sich nach der bisherigen Vertrags- bzw. Wohndauer richtet:

• bis 5 Jahre, Kündigungsfrist 3 Monate
• länger als 5 Jahre, Kündigungsfrist 6 Monate
• länger als 8 Jahre, Kündigungsfrist 9 Monate
• länger als 10 Jahre (bei Verträgen, die vor Herbst 2001 abgeschlossen wurden), Kündigungsfrist 12 Monate

Diese Fristen gelten auch dann, wenn keine Kündigungsfrist im Mietvertrag steht. Sind andere Fristen im Mietvertrag eingetragen, gilt Folgendes: Bei kürzeren Kündigungsfristen kann sich nur der Mieter darauf berufen, für den Vermieter sind diese unwirksam. Anders herum sind längere Kündigungsfristen nur für den Vermieter wirksam.