Schimmelbefall – in jeder Hinsicht schädlich
Tipps vom Immobilienprofi
Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi" Hinweise, die Ihnen helfen sollen, Fehler und Unannehmlichkeiten zu vermeiden.
Schimmelbefall – in jeder Hinsicht schädlich
Erklärt von den Fachleuten der OTTO STÖBEN Haus- und WEG-Verwaltung:
Wenn in einer (vermieteten) Immobilie Schimmel auftritt, entbrennt oft ein ritueller Kampf zwischen Mieter und Eigentümer. „Baumängel" ruft der eine, „falsch gelüftet" der andere. Gutachter verdienen sich goldene Nasen – der Schimmel bleibt. Dabei liegt es im ureigenen Interesse beider Parteien, schnellstmöglich die tatsächliche Ursache zu ermitteln und abzustellen. Denn die Beseitigung der Schäden wird umso aufwändiger und teurer, je länger nichts geschieht. Und in der Zwischenzeit atmen die Bewohner gesundheitsschädliche Sporen ein.
Mangel oder Fehlverhalten
Schimmelbildung setzt vor allem Feuchtigkeit voraus, so viel ist klar. Aber wo kommt die her? Schäden am Bau sind als Ursache durchaus denkbar. Risse im Mauerwerk, defekte Dachrinnen oder Fallrohre, ein kaputtes Dach oder auch undichte Wasserleitungen kommen als Quelle übermäßiger Feuchtigkeit in Betracht. Falls solche Schäden vorliegen, wollen Eigentümer sie allein schon im Interesse der Werterhaltung und Kostenminimierung umgehend beseitigen lassen.
An schlechter Wärmedämmung oder einer veralteten Heizung liegt es eher selten. Unabhängige Forschungsinstitute haben ermittelt, dass schon jetzt 95% aller Fenster mehrfach verglast sind; 70% aller Wohnbauten über eine Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke verfügen. Und 80 % der Gebäude sind mit hoch- oder höchsteffizienten Heizanlagen ausgestattet. Das Ergebnis der Untersuchung lautet: Schon lange vor der „Energiewende" haben die alten Baumeister solide und energieeffizient gebaut.
Häufiger als Baumängel bzw. Schäden ist ungeschicktes Bewohnerverhalten ursächlich für Schimmelbildung. Mieter sind daher gut beraten, ihre Heiz- und Lüftungsgewohnheiten einmal kritisch zu prüfen. Sachverständige können im Streitfall durch Tiefenmessungen der Wandtemperatur und –feuchte in Verbindung mit einer Analyse des Wärmeverbrauchs in den verschiedenen Räumen das Heiz- und Lüftungsverhalten sehr genau rekonstruieren. Da hilft dann auch keine kurzfristige Verhaltensänderung, etwa wenn ein Gutachter Datenlogger zur Dokumentation von Heizung und Lüftung aufgestellt hat. Die „Klimahistorie" ist in der Wand unbestechlich gespeichert. Auch die Gerichte sehen eindeutig eine Verpflichtung des Mieters darin, alles zu unterlassen, was Schäden an dem Gebäude verursachen könnte. Dazu zählt unter anderem, alle Räume ausreichend zu heizen und zu lüften. Wenn also ein Verschulden der Bewohner nachgewiesen wird, müssen diese nicht nur für den Schaden, sondern auch noch für die teuren Gutachten aufkommen. Was aber kann der Wohnungsinhaber tun, um Schäden von vornherein zu vermeiden?
Auch Feuchtigkeit ist relativ
Bei der Klärung dieser Frage geht es nicht ganz ohne Physik. Luft enthält immer Wasserdampf. Je wärmer die Luft ist, desto mehr Wasserdampf kann sie aufnehmen und halten, je kälter sie ist, desto weniger. Dieses Phänomen beschreibt der Begriff „relative Luftfeuchtigkeit". Mit derselben absoluten Menge Wasserdampf ist warme Luft „relativ trocken", kalte hingegen „relativ feucht". Sehr anschaulich macht diesen Zusammenhang die Atemfahne im Winter: Was passiert? Die warme und deshalb relativ trockene Atemluft kühlt beim Ausatmen schlagartig ab. Die relative Feuchte steigt auf 100 %, Wasserdampf kondensiert und es entsteht - Nebel.
Ganz so heftig geht es beim Raumklima nicht zu, aber das Prinzip ist dasselbe. Kühlt im Winter in wenig geheizten Räumen die Luft um etliche Grad ab, steigt die relative Feuchte und ein Teil des Wasserdampfs schlägt sich nieder. Das ist die Voraussetzung für Schimmelbildung. Durch Luftaustausch innerhalb der Wohnung ist Nachschub an Feuchtigkeit garantiert. Beim Kochen und Waschen gelangt Wasserdampf in die Luft und auch die Bewohner selbst verdunsten ständig Wasser. Wenig geheizte Räume werden so zur kalten Sauna.
Lüften kostet wenig
Man kann dagegen anheizen: Temperatur rauf = Feuchte runter - ein einfacher Zusammenhang. Weil aber durch die Lebensaktivitäten ständig Wasserdampf nachgeliefert wird, müsste man theoretisch die Temperatur ständig erhöhen, um die relative Feuchtigkeit in Grenzen zu halten. Da dies wenig sinnvoll ist, hilft nur eines: Die Feuchtigkeit muss raus.
Das umgekehrte Atemphänomen
Wenn, besonders im Winter, die vergleichsweise warme Raumluft durch sogenanntes Stoßlüften (kurzzeitig alle Fenster auf) rasch durch Frischluft ersetzt wird, heizt sich diese eingeströmte Frischluft an den noch warmen Wänden und Gegenständen schnell wieder auf. Ihre relative Feuchtigkeit sinkt dramatisch ab und sie kann Wasserdampf aufnehmen, sprich die Räume trocknen. Das funktioniert sogar bei wenig geheizten Räumen, denn der Temperaturunterschied zwischen drinnen und draußen ist ausreichend.
Lüften, nicht auskühlen
Wer meint, durch Dauerlüften mit spaltbreit geöffneten Fenstern etwas Gutes zu tun, der irrt gewaltig. Kontinuierlicher Zustrom von Kaltluft kühlt die Oberflächen von Wänden und Einrichtungsgegenständen ab. Dann funktioniert das Wechselspiel von Aufheizen und Trocknen nicht mehr, weil das Temperaturgefälle zwischen Innen- und Außenluft zu gering wird. Die Folge ist meist, dass zuerst die unterkühlten Fensterleibungen der Schimmelgefahr ausgesetzt sind.
Ideales Raumklima
Für das Wohlbefinden (und zur Schimmelprävention) sollte die relative Feuchte in der Regel zwischen 40% und 60% liegen. Gemessen wird sie mit einem Hygrometer. Solche Geräte, mechanisch oder elektronisch, sind ab ca. 20,- im Handel erhältlich. Aber Achtung: Mechanische Geräte, die meist billiger sind als elektronische und ohne Batterie auskommen, müssen mindestens jährlich „geeicht" werden. Das geht so: Wickeln Sie das Gerät für ca. 10 Minuten in einen gut feuchten (nicht tropfnassen) Lappen. Danach muss das Gerät knapp 100% anzeigen. Wenn es das nicht tut, an der Stellschraube nachjustieren.
Wer einmal die für das Raumklima relevanten Zusammenhänge von Temperatur, relativer Luftfeuchtigkeit und Trocknen durch richtiges Heizen und Lüften begriffen hat, sollte keine Probleme mit Schimmel bekommen.
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