Eigentümerversammlung-unvermeidlich und streng geregelt
Tipps vom Immobilienprofi, erklärt von Frank Mikoleit, Justitiar der OTTO STÖBEN Hausverwaltung und WEG-Verwaltung:
Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi" Hinweise, die Ihnen helfen sollen, Fehler und Unannehmlichkeiten zu vermeiden.
Eigentümerversammlung – unvermeidlich und streng geregelt
Erklärt von Frank Mikoleit, Justitiar der OTTO STÖBEN Hausverwaltung und WEG-Verwaltung.
Wohnungseigentum ist für viele der Einstieg in Immobilieneigentum und zur Zeit als Kapitalanlage, wie auch zur Kapitalbildung für die Altersvorsorge sehr beliebt. Für gemeinschaftliches beziehungsweise geteiltes Eigentum muss von Gesetzes wegen ein Verwalter bestellt werden. Das kann eine professionelle Hausverwaltung sein, wie OTTO STÖBEN sie anbietet; damit sind die Eigentümer auf der sicheren Seite. Es kann aber auch ein zum Verwalter gewählter Miteigentümer oder eine Person von außen sein. Solide Kenntnisse sind in jedem Fall erforderlich. Schon bei der Eigentümerversammlung ist eine Menge zu beachten.
Mindestens einmal jährlich muss der Verwalter fristgerecht zu einer Eigentümerversammlung laden. So ist es in § 24 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) festgelegt. Normalerweise ist die Versammlung beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind. Grundsätzlich hat jeder Miteigentümer eine Stimme (Kopfprinzip). „Normalerweise", „grundsätzlich" - schon hier liegen die ersten möglichen Fehlerquellen. Das Gesetz räumt nämlich die Möglichkeit ein, Beschlussfähigkeit und Stimmrecht auch ganz anders zu regeln, und oft genug wird von dieser Freiheit Gebrauch gemacht. Verkauft zum Beispiel der Eigentümer eines Mietshauses einige Wohnungen, wird er meist darauf achten, dass das Stimmrecht nicht pro Kopf, sondern nach Eigentumsanteilen oder nach Wohneinheiten ausgeübt wird. Umgekehrt bedeutet der Besitz mehrerer Wohnungen beim „Kopfprinzip" keineswegs ein stärkeres Stimmgewicht.
Noch komplizierter wird es bei der Frage, welche Mehrheit jeweils gilt, die einfache, eine absolute oder eine qualifizierte (und auf welcher Basis). Klar ist nur eines: Mehrere Eigentümer einer Wohneinheit, zum Beispiel Eheleute, können auch beim Kopfprinzip ihre Stimmen nur gemeinschaftlich abgeben.
Entscheidend für die Klärung all dieser Fragen sind immer die Festlegungen in der Teilungserklärung, der gerade in dieser Hinsicht besondere Bedeutung zukommt. Soweit die Teilungserklärung keine Regelung enthält, gelten die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes.
Beschlüsse, die unter falscher Anwendung des Stimmprinzips zustande kommen, sind ungültig und können auch im Nachhinein angefochten werden.
Beschlüsse von Eigentümerversammlungen müssen vom Verwalter protokolliert und von zwei (weiteren) Miteigentümern unterschrieben werden.
Die allgemeinen Protokolle der Versammlungen verraten möglichen Kaufinteressenten vielleicht etwas über die Stimmung unter den Eigentümern und über die Historie der Immobilie. Aber nur die gültigen Beschlüsse geben verbindlich Auskunft zum Beispiel über verbindlich geplante Investitionen. Für ihre Dokumentation ist deshalb eine eigene Beschlusssammlung vorgeschrieben.
„Aktuelle Kenntnisse über den Markt und die Rechte und Pflichten von Eigentümern und Mietern sind die Grundvoraussetzung für eine wirtschaftlich sinnvolle Immobilienwirtschaft", ergänzt Carsten Stöben, Geschäftsführender Gesellschafter von OTTO STÖBEN Immobilien. „Hier kann meiner Meinung nach nur die Erfahrung und das Wissen einer professionellen Hausverwaltung helfen."
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