Die formellen Vorgaben einer Erhöhung im Rahmen der Indexmiete sind:
- Die Miete erhöht sich maximal einmal pro Jahr.
- Die bisherige Miete muss ein Jahr unverändert geblieben sein.
- Es darf nur die Kaltmiete angepasst werden.
- Für Indexmietverträge ist die sogenannte Kappungsgrenze ungültig, welche bei Standard-Mietverträgen besagt, dass sich die Miete binnen drei Jahren ab Mietbeginn um nicht mehr als 20 Prozent (in Gebieten mit Mietpreisbremse 15 Prozent) erhöhen darf.
- Mieter mit Indexmietverträgen müssen schriftlich über die Erhöhung informiert werden. Des Weiteren muss transparent dargelegt werden, wie hoch die bisherige Miete war, welche Änderung des Preisindexes vorliegt und welcher Betrag zukünftig fällig wird.
- Modernisierungen können nur auf die Indexmiete umgelegt werden, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind. Hierzu zählen zum Beispiel Maßnahmen zur Energieeinsparung. Mieterhöhungen wegen anderer Modernisierungsmaßnahmen – wie zum Beispiel Sanierungen oder zusätzliche Anbauten – sind dagegen im Rahmen einer Indexmiete ausgeschlossen.
Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter
Der maßgebliche Vorteil für Mieter besteht darin, dass sie keine Mieterhöhung aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) und der o.a. Modernisierungsmaßnahmen befürchten müssen. Bei einer Indexmiete gibt es keine plötzlichen und erheblichen Mieterhöhungen. Mieter haben eine gut nachvollziehbare Planungssicherheit. Bei einer entsprechenden Preisentwicklung kann die Miete auch sinken. Hier muss der Mieter dann selbst tätig werden und die Mietsenkung in Textform von dem Vermieter einfordern. Nachteil bei einer Indexmiete besteht für den Mieter unter Umständen durch die Erhöhung von Heizungs- und Energiekosten. Hier zahlt er zweifach: über die erhöhten Nebenkosten und über die Indexmiete, die an die Inflation angepasst wird. Des Weiteren steigt die Miete im Rahmen des Indexmietvertrages auch ohne Verbesserung der Wohnqualität.
Die Vorteile einer Indexmiete für den Vermieter liegen auf der Hand: Da die Verbraucherpreise erfahrungsgemäß stetig ansteigen, steigen die Mieteinnahmen entsprechend – bei einer vertraglich vereinbarten Indexmiete theoretisch auch über den ortsüblichen Preis hinaus. Steht eine Erhöhung aufgrund des Preisindexes an, ist keine Zustimmung des Mieters erforderlich. Der Indexmietvertrag bietet in diesem Rahmen zusätzlich Konfliktfreiheit für beide Parteien, da er sich an den amtlichen Zahlen des Statistischen Bundesamtes orientiert. Als Nachteil steht dem gegenüber eine geringere Flexibilität bei der Anpassung der Miethöhe, zum Beispiel an die ortsübliche Vergleichsmiete, wenn die aktuelle Miete deutlich unter dieser liegt. Auch die Mieterhöhung bei Modernisierungen entfällt, es sei denn, diese sind gesetzlich vorgeschrieben.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich im Vorfeld genau erkundigen, inwieweit ein Indexmietvertrag für ihre Bedürfnisse geeignet ist.
