Neues Gesetz: Die geteilte Maklerprovision führt zu Interessenskonflikten

Patrick Stöben, Geschäftsführer der OTTO STÖBEN GmbH, begrüßt die neue Gesetzesregelung, die Eindeutigkeit schafft!
Am 23. Dezember 2020 tritt das neue ‚Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser’ in Kraft. Zukünftig ist es nicht mehr möglich, dass ein Immobilienmakler für den ihn beauftragenden Verkäufer unentgeltlich tätig wird und der Käufer die Maklerprovision allein übernehmen muss. Der Verkäufer muss in diesem Falle mindestens die Hälfte der Provision übernehmen.

Insgesamt sind laut Gesetz 4 Wege zur Maklerprovision möglich:

1. Der Makler vereinbart jeweils zur Hälfte eine Provision mit dem Käufer und dem Verkäufer und vertritt somit die Interessen beider Seiten.

2. Der Verkäufer der Immobilie ist alleiniger Auftraggeber des Maklers und schuldet diesem die gesamte Provision. Der Käufer verpflichtet sich im Kaufvertrag zur anteiligen Provisionszahlung.

3. Der Verkäufer der Immobilie verpflichtet sich, die komplette Provision an den Makler zu entrichten - Bestellerprinzip.

4. Der Käufer beauftragt den Makler mit der Suche nach einer Immobilie und übernimmt in diesem Fall als Besteller die volle Provision.

Vereinbart ein Makler eine Doppelprovision, dann darf er zukünftig vom Käufer nur so viel Provision verlangen, wie er auch mit dem Verkäufer vereinbart hat. Sollte der Makler mit dem Verkäufer keine Provisionsvereinbarung treffen, wie es in einigen Bundesländern (z. B. in Hamburg) üblich ist, so kann er auch vom Käufer keine Provision mehr verlangen.

Genau bei dieser Doppelprovisionsvereinbarung kann es schnell zum Interessenskonflikt kommen. Der Makler muss dem Verkäufer und dem Käufer die gleichen Informationen zur Verfügung stellen. Kompliziert wird dies zum Beispiel bei der Werteinschätzung der Immobilie zur Preisfindung. Liegt der vom Verkäufer gewünschte Angebotspreis über dieser Werteinschätzung und wird der Preis dann vom Käufer akzeptiert, ist der Konflikt für den Makler vorprogrammiert.

Bei der OTTO STÖBEN GmbH handelt man schon seit jeher nach dem sogenannten Bestellerprinzip: Wer uns bestellt, der bezahlt uns auch!

„Vor mehr als dreißig Jahren hat mein Großvater Otto Stöben, er war damals u.a. Weltpräsident des Internationalen Immobilienverbandes, genau diesen Grundsatz für sein Unternehmen eingeführt: Wer bestellt, bezahlt!“, erklärt Patrick Stöben, der heute in vierter Generation das Traditionsunternehmen leitet und fügt hinzu: „Schlecht sind wir damit bis heute nicht gefahren, im Gegenteil!“ Dabei ist es vor allem die klare Pflichtenregelung, die Stöben schätzt.

Viele Makler verstehen sich gerne als vollkommen neutrale Mittler zwischen Verkäufer und Kaufinteressent. Aber können sie das wirklich sein? Der bei Weitem größte Teil der Maklertätigkeit bezieht sich auf das zu veräußernde Objekt: von der Marktanalyse über die Zusammenstellung aller Objektunterlagen für die Bewertung zur Kaufpreisfindung bis zur Beratung für die beste Verkaufsstrategie. Kaufinteressenten die Immobilie zu präsentieren und ihre Fragen zu beantworten, ist der geringste Aufwand und selbst dieser wird noch eher im Interesse des Verkäufers erbracht.

„Es müsste eigentlich jedem klar sein, dass ein Makler beispielsweise bei Verhandlungen um den Kaufpreis nicht die Interessen beider Seiten gleichermaßen vertreten kann“, so Patrick Stöben.

Kaufinteressenten fragen sich daher nicht ganz zu Unrecht, wofür sie eigentlich bezahlen sollen. Nicht selten führt das dazu, dass Kaufinteressenten den direkten Kontakt zum Verkäufer suchen, was in Online-Zeiten keine große Hürde darstellt. Der Makler sieht sich dann vor die Schwierigkeit gestellt, nachweisen zu müssen, was er denn für den Interessenten geleistet hat, um seinen Courtage-Anspruch durchsetzen zu können.

Dergleichen unschöne Situationen lassen sich durch klare Regeln leicht vermeiden: Verkäufer beauftragt, Verkäufer bezahlt. „Insofern ist die neue Gesetzesregelung nicht nur fairer, sondern schafft auch Eindeutigkeit“, ergänzt Patrick Stöben.

Im Hause OTTO STÖBEN schaut man auf 30 Jahre praktiziertes Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf und konstatiert: „Vor dem Hintergrund unserer positiven Erfahrungen begrüßen wir die neue gesetzliche Regelung, hätten uns aber gewünscht, wenn sich der Gesetzgeber zu einem echten Bestellerprinzip hätte durchringen können.“