Hausrecht – Wer ein Hausverbot aussprechen darf

Frank Mikoleit – Rechtsanwalt und Justitiar.
Tipps vom Immobilienprofi: Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Sie umfassend zu einem bestimmten Immobilienthema informieren.

Ob als Eigentümer, Mieter oder Geschäftsinhaber: Jeder kann in die Situation kommen, sein Hausrecht ausüben und im Zuge dessen ein Hausverbot aussprechen zu müssen oder zu wollen.

„Momentan ist das Thema des Hausverbots in öffentlichen Räumlichkeiten während der Corona-Pandemie aktuell - vor allem im Zusammenhang mit der Weigerung einiger, eine Maske zu tragen und den geltenden Hygienebestimmungen Folge zu leisten. Hier haben die Geschäftsinhaber das Recht, von ihrem Hausrecht Gebrauch zu machen und dürfen den Zutritt und Aufenthalt in ihren Geschäften verweigern“, erklärt Frank Mikoleit. „Dies gilt sogar für den Fall, dass der Kunde ein ärztliches Attest mit sich führt, welches ihn von einer Maskenpflicht befreit.“

Hausrecht hat in der Regel der Besitzer der Immobilie oder der Wohnung, welcher allerdings nicht zwangsläufig der Eigentümer sein muss. Bei einer Wohnungs- oder Hausvermietung zum Beispiel geht das Hausrecht für die gemieteten Räumlichkeiten an den jeweiligen Mieter über. Das Hausrecht ist nach Art. 13 Grundgesetz als Unverletzlichkeit der Wohnung verfassungsrechtlich geschützt. Dem Eigentümer wird bei Vermietung nur ein Besichtigungsrecht unter besonderen Voraussetzungen eingeräumt.

Beschrieben wird das Hausrecht umfassend im Bürgerlichen Gesetzbuch unter den §§ 858 ff., 903 und 1004 BGB. Inhaltlich geregelt werden in diesen Paragrafen das Recht auf den Schutz des Wohnbereiches (auch Hausfrieden genannt), das Recht zu entscheiden, wer Zutritt zur Wohnung erhält (auch zu welchen Bedingungen und zu welchem Zweck) und das Recht, ein Hausverbot – notfalls mit Gewalt im Sinne der Notwehr – zu erteilen.

Bei privaten Mietwohnungen haben demnach die Mieter das Hausrecht inne. Dieses gilt auch gegenüber dem Vermieter. Gegen den Willen des Mieters darf der Vermieter grundsätzlich die Wohnung nicht betreten. Für die Gemeinschaftsflächen wie z. B. Treppenhaus und Hausflur oder andere Zuwegungen besitzt wiederum der Hauseigentümer das Hausrecht.

Fremden Personen gegenüber kann der Hauseigentümer ein Hausverbot erteilen, nicht jedoch gegenüber dem Mieter. Dies bezieht sich auch auf Besucher des Mieters; diesen gegenüber kann der Vermieter lediglich ein Hausverbot aussprechen, wenn die Grenzen des Betretungsrechts überschritten werden z. B. bei Störung des Hausfriedens oder Beschädigungen des Eigentums.

In Geschäftsräumen gilt bezüglich des Hausrechts und des Hausverbots das gleiche Recht. Derjenige, der das Hausrecht ausübt (Eigentümer, Mieter, Pächter) kann entscheiden, wer Zutritt zu den Räumlichkeiten erlangt und wer nicht.

Eine Einschränkung gibt es bei Geschäftsräumen, die für den allgemeinen Publikumsverkehr zugänglich sind. Hierzu gehören unter anderem Supermärkte oder auch Freizeitanlagen. Ohne einen triftigen Grund oder gar willkürlich können hier keine Kunden oder Besucher mit einem Hausverbot belegt werden. Es muss immer ein sogenannter sachlicher Grund (z. B. Belästigungen oder Straftaten) vorliegen.

Das Gesetz sieht keine Höchstgrenze für ein Hausverbot vor, es kann somit auch zeitlich unbegrenzt ausgesprochen werden. Allerdings kann hier in Einzelfällen überprüft werden, ob die Zeitspanne des Hausverbots als angemessen einzustufen ist.

„Wer sich nach einem ausgesprochenen Hausverbot nicht unverzüglich aus den Räumlichkeiten entfernt bzw. sich erneut widerrechtlich dort Zutritt verschafft, erfüllt gemäß dem Strafgesetzbuch den Tatbestand des § 123 (Hausfriedensbruch), welcher ein Strafmaß von bis zu einem Jahr oder eine Geldstrafe vorsieht“, so Frank Mikoleit.

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Pressemitteilung OTTO STÖBEN 18.11.2020