OTTO STÖBEN begrüßt neues „Bestellerprinzip“ bei Kauf von Immobilien

Geschäftsführer Patrick Stöben begrüßt das neue Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Das sogenannte Bestellerprinzip in der Immobilienwirtschaft besagt, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der den Makler beauftragt. Im Bereich der Wohnraummiete ist diese Regelung schon Gesetz. Nun wird es in abgeschwächter Form auch im Bereich des Immobilienkaufs umgesetzt. Am 5. Juni 2020 hat der Bundesrat dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnung und Einfamilienhäuser“ abschließend zugestimmt. Nach Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten und der Verkündung im Bundesgesetzblatt wird es voraussichtlich in ca. 6 Monaten in Kraft treten.

Allerdings ist das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf anders angelegt als bei der Wohnraummiete, bei der ganz klar geregelt ist: wer bestellt, der bezahlt. Beim Immobilienkauf handelt es sich eher um eine Verteilung der Maklerprovision – sie soll nicht mehr allein dem Käufer in Rechnung gestellt werden können, wie es noch in etlichen Bundesländern üblich ist.

• Bestehen zwei Maklerverträge sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer, müssen künftig beide Parteien die Kosten zu gleichen Teilen tragen.
• Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, muss sie die Vergütung allein tragen.
• Wird vereinbart, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, dürfen diese maximal 50 Prozent der zu zahlenden Provision betragen.
• Für den Fall, dass der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Vergütung vereinbart, kann er im Gegenzug auch keine Vergütung von der anderen Partei verlangen.

Bei der OTTO STÖBEN GmbH handelt man schon seit jeher nach dem Prinzip: Wer uns bestellt, der bezahlt uns auch! „Vor mehr als dreißig Jahren hat mein Großvater Otto Stöben, er war damals u.a. Weltpräsident des Internationalen Immobilienverbandes, genau diesen Grundsatz für sein Unternehmen eingeführt: wer bestellt, bezahlt“, erklärt Patrick Stöben, der heute in vierter Generation das Traditionsunternehmen leitet und fügt hinzu: „Schlecht sind wir damit bis heute nicht gefahren!“ Dabei ist es vor allem die klare Pflichtenregelung, die Stöben schätzt.

Zwei Herren dienen?

Viele Makler verstehen sich gerne als vollkommen neutrale Mittler zwischen Verkäufer und Kaufinteressent. Aber können sie das wirklich sein? Der bei Weitem größte Teil der maklerischen Tätigkeit bezieht sich auf das zu veräußernde Objekt, von der Marktanalyse über die Zusammenstellung aller Objektunterlagen für die Bewertung zur Kaufpreisfindung bis zur Beratung für die beste Verkaufsstrategie. Kaufinteressenten die Immobilie zu präsentieren und ihre Fragen zu beantworten, ist der geringste Aufwand und selbst dieser wird noch eher im Interesse des Verkäufers erbracht. „Es müsste eigentlich jedem klar sein, dass ein Makler beispielsweise bei Verhandlungen um den Kaufpreis nicht die Interessen beider Seiten gleichermaßen vertreten kann“, so Patrick Stöben. Interessenten fragen sich daher nicht ganz zu Unrecht, wofür sie eigentlich bezahlen sollen. Nicht selten führt das dazu, dass Kaufinteressenten den direkten Kontakt zum Verkäufer suchen, was in Online-Zeiten keine große Hürde ist. Der Makler sieht sich dann vor die Schwierigkeit gestellt, nachweisen zu müssen, was er denn für den Interessenten geleistet hat, um seinen Courtage-Anspruch durchsetzen zu können. Dergleichen unschöne Situationen lassen sich durch klare Regeln leicht vermeiden: Verkäufer beauftragt, Verkäufer bezahlt. „Insofern ist die neue Gesetzesregelung nicht nur fairer, sondern schafft auch Eindeutigkeit“, ergänzt Patrick Stöben.

Steigende Preise?

Das meist genannte Argument gegen die einseitige Belastung der Verkäufer ist, dass diese ihre erwarteten Mehrkosten durch die Maklercourtage auf den Kaufpreis aufschlagen werden. Was auf den ersten Blick plausibel erscheint, hat sich in der Jahrzehnte langen Praxis des Hauses OTTO STÖBEN nicht bestätigt. „In der Regel werden aber die Nebenkosten des Käufers für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer oft nicht mitfinanziert und müssen aus privaten Rücklagen gezahlt werden, was oft schwerfällt. Ein Käufer orientiert sich an den regionalen Marktpreisen und den für ihn zu finanzierenden Gesamtkosten“, so die Erfahrung des Maklers Patrick Stöben.

Käufer allein gelassen?

Als weiterer Nachteil wird genannt, dass von der Courtage befreite Kaufinteressenten keine Beratung mehr von einem Makler erwarten oder gar verlangen könnten. Hier fragt Patrick Stöben: „Worin soll die denn eigentlich bestehen? Für Finanzierungsfragen ist die Bank zuständig, und ob ein Objekt den Bedürfnissen des Interessenten entspricht, kann nur dieser selbst entscheiden.“ Dass auf mögliche Mängel oder Schwächen eines Objekts hingewiesen wird, versteht sich laut Stöben für einen seriösen Makler von selbst.

Praxis schlägt Theorie

Über die möglichen Folgen von Gesetzesänderungen kann man trefflich spekulieren. Im Hause OTTO STÖBEN schaut man stattdessen auf 30 Jahre praktiziertes Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf und konstatiert: „Vor dem Hintergrund unserer positiven Erfahrungen begrüßen wir die neue gesetzliche Regelung, hätten uns aber gewünscht, wenn sich der Gesetzgeber zu einem echten Bestellerprinzip hätte durchringen können.“