Instandhaltungskosten vermeiden! Umlagefähige Wartungsmaßnahmen nutzen
„Meine Mittel will ich so verwalten, dass wenig weit soll reichen.“ Dieses Zitat aus William Shakespeares Hamlet ist sicherlich in vielen Lebenslagen eine sinnvolle Maxime. Allerdings kann eine falsch verstandene Sparsamkeit gerade im Bereich der Immobilien schnell einmal teure Folgen und Unannehmlichkeiten nach sich ziehen.
Dies trifft vor allem auf sinnvolle Wartungsarbeiten in und an Wohngebäuden bzw. auf dem Grundstück zu. Der ein oder andere steht vielleicht auf dem Standpunkt, man könne warten, bis sowieso eine Reparatur ansteht.
Rechtsanwalt Cordt Enders, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Justitiar, weist auf Folgendes hin: „Für die Umlagefähigkeit einer Maßnahme ist zu differenzieren, ob es sich um eine in regelmäßigen Abständen anfallende Wartung oder um eine nur in Einzelfällen zur Behebung eines Mangels vorgenommene Reparatur handelt. Letztere zählt zur Instandsetzung und ist somit nicht umlagefähig. Für den Vermieter spart eine regelmäßige Wartung somit Kosten.“
Betriebskosten eines Gebäudes und Grundstückes, unter die auch die Wartungskosten fallen, werden in § 1 Absatz 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert. Welche Betriebskosten genau für den Vermieter umlagefähig sind, ist in § 2 Nr. 1 bis 17 BetrKV aufgeführt.
Zu den Wartungsmaßnahmen, die unter „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV fallen, gehören:
- Rauchabzugsanlagen und Rauchwarnmelder
- Dachrinnenheizung und -reinigung
- Elektronik-Check
- Brandschutzeinrichtungen wie Brandmelde- und Sprinkleranlagen
- Feuerlöscher
- Blitzschutzanlage
- Notstromaggregat
- Lüftungsanlage
- Videoüberwachungsanlagen, sofern sie erforderlich sind und die Datenschutzrichtlinien erfüllen
- Anlagen für den Betrieb von Schwimmbad und Sauna, sofern sie für alle Mieter zugänglich sind
Des Weiteren können Kosten für folgende, wiederkehrende Wartungsmaßnahmen umgelegt werden:
- Fernsehempfang (Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlage)
- Heizungsanlage (Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit, Überwachung und Reinigung)
- Warmwassergeräte (Reinigung und Einstellung)
- Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Waschmaschinen und Trockner (Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit, Überwachung und Reinigung)
- Wassermengenregler, hauseigene Wasserversorgungsanlage oder Wasseraufbereitungsanlage
- Öltank ( wiederkehrende Reinigungen)
- Gasleitungen (Dichtungsprüfungen)
- Entwässerungspumpe und der Entwässerung dienende nichtöffentliche Anlagen
- Müllschlucker, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen (ausgenommen Reinigung von Mülleimern)
- Aufzugsanlage (Bedienung und Überwachung der Anlage, Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit)
„Voraussetzung für eine Umlage der Wartungskosten ist, dass diese im Mietvertrag konkret bezeichnet werden“, betont Cordt Enders. „Durch regelmäßige Wartung werden Ausfälle und Schäden vermieden, deren Behebungskosten dann im Zweifel nicht mehr umgelegt werden können.“
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Cordt Enders,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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