Verkauf von Mietimmobilien – wann endet der Hausverwalter- Vertrag?

Tipps vom Immobilienprofi: Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Ihnen helfen sollen, Fehler und Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

Viele Eigentümer von Mietshäusern oder vermieteten Eigentumswohnungen lassen ihre Objekte durch eine professionelle Hausverwaltung betreuen. Was geschieht nun, wenn ein Eigentümer sein Mietobjekt verkauft? Endet der Vertrag mit der Hausverwaltung automatisch oder muss er aktiv gekündigt werden?

Grundsätzlich gilt: Die Tatsache eines Verkaufs der Immobilie berechtigt nicht per se zur Kündigung eines Hausverwaltervertrages.

Cordt Enders, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Justitiar: „Ein solcher Hausverwaltervertrag besteht zwischen dem Eigentümer/Verkäufer der Immobilie und dem Verwalter, er geht beim Verkauf deshalb nicht automatisch auf den Käufer über. Ob nun der Käufer für sein neu erworbenes Objekt einen (anderen) Hausverwalter bestellt oder die Immobilie vielleicht auch selbst verwaltet, liegt in seinem eigenen Ermessen. Wenn der Verkäufer nicht Gefahr laufen möchte, bis zur vertraglich vereinbarten Frist die Honorarkosten weiterhin zu zahlen, muss er den Vertrag selbst beenden.“

Die Mietverwaltung unterliegt, anders als bei der WEG-Verwaltung, beim Terminieren des Vertragsendes keiner gesetzlichen Regelung. Die Vertragslaufzeit ist gesetzlich nicht begrenzt und kann frei gestaltet und vereinbart werden.

Gängig sind in einem Hausverwaltervertrag folgende Kündigungsvereinbarungen, wobei hier immer die Klausel ausschlaggebend ist, die das Vertragsende beschreibt:

Ein automatisches Vertragsende bei Immobilienverkauf

Beinhaltet die Klausel eine Beendigung des Vertrages mit dem Tag des Verkaufs, so ist der Zeitpunkt der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags maßgeblich. Anders bei einem Vertrag, welcher mit dem Tag des Eigentümerübergangs endet. Hier erfolgt das Vertragsende mit dem Eintrag des Käufers als neuem Eigentümer im Grundbuch.

Die tatsächliche Eintragung ins Grundbuch ist abhängig von der (Arbeits-)Belastung des Grundbuchamtes und kann unter Umständen erst Monate nach dem eigentlichen Abschluss des Kaufvertrages erfolgen.

Darüber hinaus ist die Festsetzung des Vertragsendes etwa ¼ Jahr nach der Übergabe an den Käufer durchaus sinnvoll, da noch viele objektbezogene Tätigkeiten (Abwicklung laufender Verträge, Abrechnungen gegenüber Mietern etc.) zu leisten sind.

Besondere Kündigungsvereinbarung im Falle eines Immobilienverkaufs

Ist für den Fall des Immobilienverkaufs eine besondere Möglichkeit zur fristgemäßen ordentlichen Kündigung festgehalten, so kann diese zum Ablauf des zeitlich befristeten Hausverwaltervertrages unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist zum Zuge kommen.

Fazit Cordt Enders: „Wie und wann ein Hausverwaltervertrag gekündigt werden kann, richtet sich ausschließlich nach den Vertragsinhalten. Vor dem Verkauf einer Immobilie ist also ein genauer Blick in den bestehenden Hausverwaltervertrag ratsam.“

Pressemitteilung OTTO STÖBEN 29.05.2019