Mehr Sicherheit für WEG-Verwaltungsbeiräte

Tipps vom Immobilienprofi

Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Ihnen helfen sollen, Fehler und Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein gut arbeitender Verwaltungsbeirat von großer Bedeutung. Da eine Tätigkeit im Verwaltungsbeirat in der Regel ehrenamtlich aber auch manchmal zeitaufwändig sein kann, gestaltet es sich häufig schwierig, geeignete Leute für diese verantwortungsvolle Aufgabe zu finden. Ein nicht ganz unerheblicher Grund hierfür ist außerdem, dass für den Verwaltungsbeirat ein Haftungsrisiko bestehen kann.

Welche Aufgaben der Verwaltungsbeirat zu erledigen hat, ist in § 29 Abs. 3 WEG geregelt: „Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.“ Die Aufgaben bestehen somit vor allem in der Kontrolle und Unterstützung. Werden diese Aufgaben nicht oder schlecht erfüllt, so kann dies Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft nach sich ziehen.

Folgende praxisrelevante Beispiele können unter anderem eine mögliche Haftung des Verwaltungsbeirates bedeuten:

• Nichtbeachtung von Weisungen der Eigentümerversammlung
• Behinderung statt Unterstützung des Verwalters bei Erledigung seiner Aufgaben
• Fehlerhafte Prüfung von Kontobelegen, Rechnungslegungen sowie Kostenvoranschlägen und Wirtschaftsplänen

Vor der Bestellung zum Verwaltungsbeirat sollte sich jedes einzelne Mitglied von vornherein eine sogenannte Haftungsbeschränkung ausstellen lassen. Hierdurch wird die Haftung durch Beschluss der Eigentümerversammlung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Somit kann das Mitglied für leichte Fahrlässigkeit im Sinne von Nichtbeachtung der normalen Sorgfalt durch nicht absichtliche Unachtsamkeit nicht haftbar gemacht werden.

Die Haftungsbeschränkungen gelten nur zwischen den Beiräten und der WEG. Schuldhafte Pflichtverletzungen des Verwaltungsbeirats werden der WEG zugerechnet. Die WEG haftet daher gegenüber Dritten für Schäden, die der Verwaltungsbeirat schuldhaft verursacht hat.

Aufgrund des Haftungsrisikos rät Frank Mikoleit, Rechtsanwalt und Justitiar, zum Abschluss einer speziellen Haftpflichtversicherung für Beiratsmitglieder: "Zu empfehlen ist eine Vermögenshaftpflichtversicherung, die explizit das Haftungsrisiko als Beiratsmitglied versichert. Hier ist zu beachten, dass besondere Aufgaben (z. B. die Auftragsvergabe) ausdrücklich in den Versicherungsschutz mit aufgenommen werden. Die Kosten trägt das Beiratsmitglied grundsätzlich selbst. Liegt ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vor, übernimmt diese die Kosten der Versicherung."

Eine weitere Absicherung gegenüber den Risiken einer Haftung ist die Entlastung des Verwaltungsbeirats für das zurückliegende Wirtschaftsjahr auf der ordentlichen, jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung.

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