Schäden beim Auszug aus der Wohnung – Vermieter muss keine Frist zur Beseitigung setzen

Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Ihnen helfen sollen, Fehler und Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil am 28. Februar 2018 entschieden, dass ein Vermieter nach dem Auszug des Mieters unter bestimmten Umständen sofort Schadenersatz für entstandene Mängel verlangen kann (Aktenzeichen VIII ZR 157/17). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter in diesen Fällen eine Frist zu setzen, um die Schäden selbst beheben zu können.

Im vorliegenden Fall gab es in der Wohnung durch unsachgemäßes Lüftungs- und Heizverhalten Schimmelbefall, des Weiteren hatte ein Heizkörper einen Lackschaden und die Badarmaturen waren verkalkt. Der Vermieter verlangte daraufhin Schadenersatz. Dieser wurde vom Mieter mit der Begründung zurückgewiesen, der Vermieter hätte eine Frist setzen müssen, in der er als Mieter die Wohnung selbst in Ordnung hätte bringen können.

Der BGH entschied nun zugunsten des Vermieters. In der Begründung des Gerichts heißt es, dass die Fristsetzungserfordernis nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten gilt (§ 241 Abs. 1 BGB). Hier muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich eine Frist und somit Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht einräumen.

Dagegen bedeutet, die vermieteten Räume schonend und pfleglich zu behandeln eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Bei Beschädigungen der Mietsache hat der Vermieter die Wahl, statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz einzufordern, ohne eine Frist zu setzen.

„Bei reinen Schönheitsreparaturen liegt die Sachlage etwas anders“, erklärt Rechtsanwalt Cordt Enders, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Justitiar. „Sind diese bei Auszug nicht oder nur unzureichend erledigt, muss der Vermieter für die Nachbesserung eine Frist setzen, bevor er Schadenersatz verlangen kann.“