Häufige Kundenfragen an die Mietverwaltung im Hause OTTO STÖBEN
Bei OTTO STÖBEN als einem der größten und ältesten schleswig-holsteinischen Immobilienmakler mit sieben Regionalbüros ergeben sich im Berufsalltag unserer Makler, Gutachter und Sachverständigen täglich viele interessante und wissenswerte Aspekte - sei es bei Verkauf und Kauf, in der Miet- oder in der WEG-Verwaltung sowie in der Gutachtenabteilung. In loser Folge geben wir Ihnen unter der Rubrik „Neues aus dem Hause STÖBEN“ einen kleinen Einblick in unsere Welt der Immobilien.
Im täglichen Kundenkontakt in unserer Mietverwaltung fallen sich wiederholende Fragen auf, die vielen unserer Kunden unter den Nägeln brennen. Wir haben die häufigsten Fragen mit kurzen Erklärungen für Sie zusammengetragen:
Betriebskostenabrechnung
„Wann kann ich mit meiner Betriebskostenabrechnung rechnen?“
Die Frist, innerhalb der die Abrechnung zu erstellen ist, ist in Paragraf 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Beinhaltet der Mietvertrag eine Umlage der Nebenkosten auf die Mieter und leisten diese eine monatliche Vorauszahlung, dann ist der Vermieter verpflichtet, einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter in schriftlicher Form zugehen. Die Kosten werden nach 30 Tagen fällig. Die Frist für die Prüfung der Nebenkostenabrechnung beträgt 12 Monate.
„Warum kann eine Betriebskostenabrechnung nicht direkt nach dem Auszug erstellt werden?“
Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter unmittelbar nach dem Auszug oder der Kündigung die Nebenkosten abrechnet. In diesen Fällen beginnt die Abrechnungsfrist erst mit dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums. Der jährliche Rhythmus des Abrechnungszeitraumes ist vom Gesetz vorgegeben und unveränderbar. Kündigt ein Mieter fristgerecht z. B. am 31.05., so beginnt zu diesem Zeitpunkt nicht automatisch die Abrechnungsfrist, sondern erst am Ende des im Mietvertrag festgelegten Abrechnungszeitraumes.
„Warum zahle ich anteilig die Heizkosten des gesamten Hauses?“
Eine Heizungsanlage hat, vom Brennstoff bis zur Raumluft, niemals einen Wirkungsgrad von 100 %. Daher geht ein Teil der von einem Nutzer bezogenen Energie verloren, entweder weil sie aus dem Gebäude entweicht, oder weil sie anderen Nutzern zugutekommt, durch deren Räume die Leitungen gehen oder die Wand an Wand mit dem heizenden Nutzer wohnen. Selbst wenn niemand heizt, entstehen durch den Bereitschaftsbetrieb der Heizungsanlage Kosten. Daher hat der Gesetzgeber bestimmt, dass nur ein Teil der Kosten, nämlich zwischen 50 und 70 %, nach dem Verbrauch abgerechnet werden darf (Verbrauchskosten) und der Rest nach der (beheizbaren) Wohnfläche bzw. nach dem umbauten Raum umgelegt wird (Festkosten).
Kaution
„Wann kann ich mit meiner Kaution rechnen?“
Für den Zeitpunkt der Rückzahlung einer Mietkaution gibt es keine einheitlichen Regelungen. Sie hängt immer vom konkreten Fall ab. In der Praxis dauert die Rückzahlung in der Regel zwischen drei und sechs Monate. Grundsätzlich erfolgt sie nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Abnahme der Wohnung sowie durch die Feststellung, dass der Vermieter keine weiteren Ansprüche mehr hat (noch nicht abgerechnete Nebenkosten, nicht erledigte Schönheitsreparaturen, Mietschulden).
„Warum wird zur Auszahlung eine schriftliche Bestätigung der Bankverbindung verlangt?“
Die Bankverbindungen werden schriftlich verlangt, damit abgesichert ist, dass der Zahlungsempfänger korrekt ist. Es geht bei den Kautionsauszahlungen immerhin um Beträge von teils bis zu mehreren tausend Euro. Wenn diese Beträge „auf mündlichen Zuruf“ an den falschen Empfänger überwiesen werden, steht der Mietverwalter in der Haftung, da die Banken keinen Abgleich von IBAN und dem entsprechenden Namen des Kontoinhabers durchführen.
Keller
„Gehört ein Keller mit zur Mieteinheit?“
Ein Keller gehört zur Mieteinheit, wenn die Nutzung vertraglich festgeschrieben ist. Stellt der Vermieter einen Kellerraum zur Verfügung und ist dies nicht vertraglich festgehalten, so kann die Nutzung jederzeit wieder rückgängig gemacht werden. Es besteht auch nach längerer Nutzungsdauer kein Gewohnheitsrecht.
Kleinreparaturen
„Was ist eine Kleinreparatur und wer trägt hierfür die Kosten?“
Unter den Begriff Kleinreparatur fallen Bagatellschäden und kleine Instandhaltungen (§28 Absatz 3 II. Berechnungsverordnung). Grundsätzlich ist hier der Vermieter zuständig. Durch eine Klausel im Mietvertrag ist die Kostenlast bis zu 150,- € je Fall bzw. 8 % der Jahresmiete auf den Mieter übertragbar.
Kündigung
„Welche Kündigungsfrist im Wohnraummietrecht besteht für Mieter?“
Bei einem unbefristeten Mietvertrag beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter 3 Monate. Auf eine Wohndauer kommt es hier nicht an.
„Welche Kündigungsfrist besteht im Gewerberaummietrecht?“
Die Kündigungsfrist im Gewerberaummietrecht ist im§ 580 a Abs. 2 BGB geregelt. Vermieter oder Mieter können den Gewerberaum-Mietvertrag spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen. Je nach Kündigungszeitpunkt beläuft sich die Kündigungsfrist damit auf mindestens 6 und maximal 9 Monate.
Legionellen
„Was sind Legionellen?“
Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die in geringen Konzentrationen im Grundwasser vorkommen und hierüber in die Trinkwasserversorgung gelangen können. Werden Legionellen eingeatmet, z.B. über Wasserdampf beim Duschen oder über die Klimaanlage, kann der Mensch an einer Legionelleninfektion erkranken.
Das Gesetz sieht bei der Vermietung von Mehrfamilienhäusern alle drei Jahre eine Überprüfung der Warmwasseranlagen vor.
Wenn Sie Fragen haben, steht Ihnen unser Hausverwaltungsteam zu den Sprechzeiten gern zur Verfügung.
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