Private Immobilienverwaltung stößt an ihre Grenzen und birgt hohe Risiken

Pressemitteilung OTTO STÖBEN 29.08.2016 – Tipps vom Immobilienprofi

Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Ihnen helfen sollen, Fehler und Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

In den letzten Jahren sind die Anforderungen an die Verwaltung von Immobilien stetig angewachsen. Da es durch den Gesetzgeber keine Pflicht zur Beauftragung einer professionellen Verwaltung gibt, werden viele Immobilien von den Eigentümern selbst verwaltet, die häufig nicht um die strengen, gesetzlichen Vorgaben und die vielen Verpflichtungen wissen, die solch eine Immobilienverwaltung mit sich bringt. Die vermeintliche Kostenersparnis durch Eigenverwaltung kann sich somit schnell zum Bumerang entwickeln.

„In der Praxis ergeben sich vielfältige Probleme, die bei privater Verwaltung häufig der mangelnden Fachkenntnis geschuldet sind“, berichtet Frank Mikoleit, Justiziar der Hausverwaltung der OTTO STÖBEN GmbH, aus seiner alltäglichen Praxis. „Es geht eben nicht nur darum, die Mieter zu betreuen, Mietverträge abzuschließen und zu kündigen, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen zu erstellen, die laufende Instandhaltung zu sichern und versicherungsrechtliche Angelegenheiten zu regeln. Hierbei handelt es sich nur um das alltägliche Tagesgeschäft.“

Viele Immobilieneigentümer, die ihre Hausverwaltung selbst übernehmen, wissen oftmals nichts von diversen Vorschriften, deren Nichteinhaltung oder falsche Umsetzung schnell teure Haftungen nach sich ziehen können. Dass in bestimmten Räumen Rauchmelder durch den Vermieter zu installieren sind, mag noch bei vielen angekommen sein, aber wie sieht es aus mit dem Nachweis und der Erstellung eines Energieausweises, der erforderlichen Dachbodendämmung und der Legionellenprüfung im Rahmen des Trinkwasserhygiene-Checks, um nur einige Beispiele zu nennen.

„Die Legionellenprüfung ist ein gutes Beispiel für eine Haftungspflicht, die im Falle von unsachgemäßem Handeln bzw. Nichthandeln sehr teuer werden kann“, so Frank Mikoleit. Eine Mietwohnimmobilie unterliegt unter bestimmten Voraussetzungen einer Prüfpflicht der Trinkwasserversorgung. Ein Verstoß gegen deren Vorgaben zieht Bußgelder in Höhe von bis zu 25.000 €, Stilllegung der Wasserversorgungsanlage und Mietminderungen nach sich, ebenso wie eventuelle Klagen auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld. Um der Legionellenprüfpflicht überhaupt nachzukommen, erfordert es die Erledigung etlicher Aufgaben, die wiederum nur durch spezielle Fachbetriebe erledigt werden können.

Bei vielen unbekannt sind auch die durch die aktuelle Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) verpflichtenden Vorgaben zur Dachbodendämmung. Hier wurde gesetzlich festgeschrieben, dass nach dem 31. Dezember 2015 die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen zum kalten Dachboden hin nach bestimmten Richtwerten gedämmt sein muss. Unter Umständen kann die Missachtung dieser Vorgabe eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die unmittelbar mit einem Bußgeld in Höhe von sogar bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.

Allein an diesen exemplarischen Beispielen ist die Vielfalt der gesetzlichen Vorschriften erkennbar, die im Detail noch weitaus umfangreicher sind, als hier beschrieben.

„Als Eigentümer einer Mietwohnanlage ist man also sehr gut beraten, die Hausverwaltung einem Fachmann zu übertragen“, resümiert Frank Mikoleit. „Nicht nur, um teure, private Haftungen auszuschließen, vor allem die eigenen Nerven werden es einem danken.“