Wie viele Wohnungen brauchen wir wirklich?

Stehen wir, vor allem in Folge der aktuellen Flüchtlingssituation, vor dramatischen Veränderungen oder schwappt nur eine zeitlich begrenzte Welle übers Land?

2015 hatten wir bisher einen ruhigen Marktverlauf mit Preissteigerungen von knapp über 1 Prozent. Aber was bringt die Zukunft?

Auch für einen Makler und Hausverwalter mit Erfahrungen von 4 Generationen ist der Blick in die Zukunft rein spekulativ. Dennoch wollen wir eine Prognose für die kurz- bis mittelfristige Entwicklung für den Schleswig-Holsteinischen Wohnraummarkt aufstellen.

Aktuell werden ca. 35.000 Flüchtlinge in Schleswig-Holstein erwartet. Man rechnet damit, dass ca. 30 % von ihnen dauerhaft hier bleiben werden. Wenn man bedenkt, dass viele Gemeinden zuletzt einen starken Einwohnerrückgang zu verzeichnen hatten, müssten wir eigentlich genug Wohnraum haben. Natürlich nicht immer dort, wo die Nachfrage gerade besonders hoch ist – aber das war in der Vergangenheit auch nicht anders.

Die Option, jetzt schnell neu zu bauen, wird kurzfristig nicht funktionieren. Die Bauplanung war und ist schon immer nur eine Reaktion auf eine Nachfrage, die dann einsetzt, wenn der Bedarf an Wohnraum am Höchsten ist. Die Fertigstellung erfolgt in der Regel so spät, dass der Markt sich schon längst andere Lösungen gesucht hat.

Auch diesmal werden wir nicht genug Zeit haben, den kurzfristigen Bedarf durch Neubau zu decken. Was wird also kurzfristig passieren? Der Markt weicht auf den Wohnraum aus, der schon vorhanden ist oder kurzfristig zur Verfügung gestellt werden kann. Dies hat zur Folge, dass jetzt neben den „normalen" Marktakteuren im Bereich „bezahlbarer Wohnraum" vielerorts auch Städte und Gemeinden auf der Suche nach geeigneten Unterkünften für Flüchtlinge und Asylsuchende sind. Dabei wird schon jetzt bei jeder Transaktion auf dem Immobilienmarkt die Option des gesetzlichen Vorkaufsrechts geprüft. Eigentümer von Gasthöfen, Pensionen und anderen bewohnbaren Gebäuden werden direkt angesprochen, ob sie verkaufen wollen. Aber auch bei privaten Vermietern und Wohnungsunternehmen wird nach leeren Wohnungen gefragt.

Dieser Wettbewerb wird zumindest kurzfristig den Markt verändern und die Preise in diesem Segment deutlich ansteigen lassen, diesmal aber von unten nach oben und nicht wie sonst üblich von oben nach unten. Da der benötigte Wohnraum in den Städten nicht vorhanden ist, wird man weit ins Umland ausweichen müssen. Auch konjunkturschwache Regionen, die in der Vergangenheit am meisten unter dem Bevölkerungsschwund gelitten haben, können zumindest vorübergehend profitieren.

Wir wissen weder, wie hoch der tatsächliche Bedarf schlussendlich sein wird, noch für wie viele Jahre wir planen müssen. Deshalb sollten wir Schnellschüsse vermeiden und überlegt und nachhaltig vorgehen.