Reparaturen und Instandhaltung: Wann zahlt der Mieter, wann zahlt der Vermieter?
Pressemitteilung OTTO STÖBEN 05.03.2015 – Tipps vom Immobilienprofi
Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi" Hinweise, die Ihnen helfen sollen, Fehler und Unannehmlichkeiten zu vermeiden.
Sie sind Vermieter und stellen einem Mieter eine Wohnung zur Verfügung. Ihr oberstes Interesse ist es, regelmäßige und höchstmögliche Mieteinnahmen zu erhalten. Ebenso möchten Sie, dass Ihre Wohnung instand gehalten wird, dass notwendige Reparaturen und Modernisierungen durchgeführt werden und Sie hierfür nicht die alleinigen Kosten tragen, sondern diese, zumindest teilweise, auf den Mieter übertragen können.
Die Fachexperten der OTTO STÖBEN Haus- und WEG-Verwaltung klären Sie darüber auf, was Ihre Pflichten und Rechte als Vermieter sind, welche gesetzlichen Bestimmungen Sie beachten müssen um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. In Teil 1 dieser Reihe geht es um das Thema „Reparaturen und Instandhaltung".
Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters, die Wohnung instand zu halten und notwendige Reparaturen vorzunehmen. Sie dürfen aber die Durchführung und Kostentragung sogenannter „Schönheitsreparaturen" sowie „Kleinreparaturen" mit einer rechtswirksamen Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.
Der Begriff „Schönheitsreparaturen" steht nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Man versteht darunter im Allgemeinen Renovierungsarbeiten, mit denen gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in Räumen beseitigt werden. Hierzu zählen das Streichen und Tapezieren von Wänden, Decken und Fußböden, das Streichen von Heizkörpern, Heizrohren und Innentüren, die Lasierung von naturbelassenen Türen, das Streichen der Fenster und Außentüren von innen, das Reinigen von Teppichböden sowie die Reparatur kleiner Putz- und Holzschäden.
Zu weiteren Renovierungsmaßnahmen kann ein Mieter nicht grundsätzlich verpflichtet werden, auch nicht beim Auszug. Der Vermieter darf verlangen, dass die Wohnung in dezenten und hellen Farbtönen, besenrein und in bezugsfertigem Zustand übergeben wird – dies bedeutet aber nicht automatisch, dass die Wohnung renoviert werden muss, sondern dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird, bauliche Veränderungen wieder rückgängig gemacht werden und der Nachmieter die Wohnung sofort beziehen kann.
Starre Renovierungsfristen im Vertrag, z. B. dass der Mieter alle 3, 5 oder 7 Jahre renovieren muss, sind ungültig, ebenso die sogenannte Endrenovierungsklausel. Haben Sie eine unrechtmäßige Klausel im Vertrag und der Mieter streicht die Wände, obwohl er nicht dazu verpflichtet gewesen wäre, kann er das investierte Geld nachträglich von Ihnen zurückverlangen. Genaueres hierzu erfahren Sie von Ihrem Fachmann der OTTO STÖBEN Hausverwaltung.
Prozentual-Klauseln bzw. Abgeltungs-Klauseln regeln, dass der Mieter bei Auszug vor Ablauf der im Fristenplan genannten Zeiträume einen bestimmten Prozentsatz der für die Schönheitsreparaturen anfallenden Kosten trägt. Diese richten sich nach dem Kostenvoranschlag einer Fachfirma. Es deutet einiges darauf hin, dass der Bundesgerichtshof die Abgeltungsklausel gänzlich für unwirksam erklären wird. Ein Verfahren ist zur Zeit in Karlsruhe anhängig. OTTO STÖBEN bleibt für Sie am Ball.
Kleinreparaturen definiert das Mietrecht wie folgt (§ 28 Absatz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung): „Die kleineren Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden". Es ist allerdings nicht festgelegt, wer die Kosten dafür trägt. Daher sollten Sie eine Kleinreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag formulieren. Damit diese wirksam ist, müssen zwei Kostengrenzen eingehalten werden. Die Obergrenze pro Reparatur liegt bei 100 €. Außerdem dürfen sich die Kosten für Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres auf höchstens 8 % der Jahresnettomiete belaufen.
Die Kosten für größere Reparaturen, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen haben Sie als Vermieter zu tragen. Diese können Sie jedoch komplett als Werbungskosten absetzen. Und jetzt kommt der Clou: Der Staat möchte Immobilieneigentümer dazu anhalten, energetische Modernisierungsmaßnahmen an Ihren Immobilien durchzuführen. Die Hemmschwelle ist natürlich größer, wenn die Kosten hierfür nicht zu einer Mieterhöhung führen dürfen. Daher gibt es in diesem Fall die Ausnahmeregelung, dass energetische Modernisierungsmaßnahmen mit bis zu 11 % auf den Mietpreis umgelegt werden dürfen, und zwar unabhängig vom Mietspiegel. Weitere Informationen zu diesen und anderen Themen erhalten Sie von Ihren Immobilienexperten der OTTO STÖBEN Hausverwaltung – fragen Sie uns!
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