Indexmiete – Mieterhöhung ohne Mietspiegel
PM OTTO STÖBEN 31.01.2015 -Tipps vom Immobilienprofi Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Ihnen helfen sollen, Fehler und Unannehmlichkeiten zu vermeiden. Die sogenannte Indexmiete findet zur Zeit mehr und mehr Anhänger, vielen ist jedoch noch nicht einmal bekannt, dass solch eine Vereinbarung im Mietvertrag möglich ist.
Cordt Enders, Justitiar der OTTO STÖBEN Hausverwaltung und Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht, informiert über die Vor- und Nachteile der Indexmiete. Was ist eine Indexmiete? Bei Abschluss eines Mietvertrages können die Vertragsparteien laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 557b) vereinbaren, dass Mietänderungen durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (Verbraucherpreisindex für Deutschland) bestimmt wird. In diesem Fall spricht man von einer Indexmiete. Der Vermieter beruft sich bei einer Mietpreisanpassung folglich auf die vom Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung monatlich herausgegebenen Indexzahlen. Was sind die Vorteile für Vermieter? Zunächst einmal ist eine Mietpreisanpassung nach dem Verbraucherpreisindex erheblich einfacher und unkomplizierter durchzuführen als eine Anpassung nach dem Mietspiegel. Die amtlichen Indexzahlen bieten kaum Streitpotenzial. Bei einem Mietvertrag, der sich am ortsüblichen Mietspiegel orientiert, muss der Vermieter mit Hilfe des Mietspiegels oder drei Vergleichsmieten zunächst einmal begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält. Das bedeutet noch lange nicht, dass der Mieter damit einverstanden ist. Zahlreiche solcher Streitfälle landen vor Gericht. Bei einer Indexmiete hingegen braucht die Mieterhöhung keine Genehmigung durch den Mieter. Neben dem verringerten Streitpotenzial bietet die Indexmiete dem Vermieter den Vorteil, dass er eine kontinuierliche Mietpreisanpassung vornehmen kann, anders als in einem Mietvertrag, der sich am Mietspiegel orientiert. Bei letzterem kann der Vermieter oft über einen sehr langen Zeitraum keine Miterhöhung durchführen. Da der Mietspiegel meist deutlich unter der tatsächlich ortsüblichen Miete liegt, wird jeder zukünftige Versuch, eine Mieterhöhung geltend zu machen, mit hoher Wahrscheinlichkeit am Mietspiegel scheitern. Es ist nicht zu erwarten, dass der Mietspiegel sich in Zukunft auf die Weise erhöhen wird wie es dem Markt entsprechend wäre. Dadurch droht sich der Ertrag aus den Mieteinnahmen aufgrund der Inflationsrate jedes Jahr zu reduzieren. Vereinbart man eine Indexmiete, so kann man die Miete entsprechend dem gestiegenen Lebenshaltungskostenindex anpassen. Was ist zu beachten? Die Preisanpassung bei einer Indexmiete gilt in beide Richtungen. Theoretisch gesehen kann der Verbraucherpreisindex natürlich auch fallen und der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Miete abzusenken – dies ist allerdings äußerst unwahrscheinlich. In den letzten Jahrzehnten stieg der Verbraucherpreisindex kontinuierlich an und auch für die Zukunft ist zu erwarten, dass er dies weiterhin tun wird. Für Vermieter ist eine Indexierung der Miete also durchaus ratsam – es sei denn, die Miete liegt deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, denn dann könnte die Anpassung an den Mietspiegel einen schnelleren Mietpreisanstieg hervorrufen als die Indexmiete. Außerdem sollte auf regionale Besonderheiten geachtet werden, denn die Vergleichsmiete in Großstädten mit starkem Zuzug kann sogar stärker steigen als der Lebenshaltungsindex. Weiterhin ist zu beachten, dass die Mieterhöhung, anders als bei der Staffelmiete (s. unten), nicht automatisch eintritt. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich geltend machen. In dem Schreiben muss er dem Mieter den Stand des Lebenshaltungsindexes zum Zeitpunkt der letzten Erhöhung sowie den aktuellen Wert mitteilen und den Erhöhungsbetrag berechnen. Dieser ermittelt sich nach folgender Formel: (neuer Indexstand : alter Indexstand x 100)-100 = prozentualer Erhöhungsbetrag Die Nettomiete kann daraufhin um den ermittelten Prozentsatz erhöht werden, allerdings erst ab dem übernächsten Monat nach Erhalt des Schreibens und ein Jahr nach der letzten Erhöhung. Fehlt in dem Schreiben auch nur eine der genannten Angaben, ist die Mieterhöhung unwirksam. Indexmiete und Modernisierungskosten Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass es bei einer Indexmiete keine Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung gibt. Hat der Vermieter solche Maßnahmen (z.B. Wärmedämmung, neue Heizungsanlage) freiwillig durchgeführt, so hat er keine Möglichkeit, die Kosten auf den Vermieter umzulegen. Ist der Vermieter allerdings vom Gesetz her gezwungen, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen (beispielsweise durch die EnEV 2014), so kann er die angefallenen Kosten trotz Indexerhöhung auf seine Mieter umlegen. Indexmiete vs. Staffelmiete Bei einer Staffelmietvereinbarung tritt die Mieterhöhung um einen zuvor festgelegten Wert automatisch ein, der Vermieter muss sie also nicht erst schriftlich geltend machen. Der jeweilige Erhöhungsbetrag muss im Mietvertrag vereinbart sein und muss für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Weitere Erhöhungen (abgesehen von Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen) sind nicht erlaubt. Eine Staffelmiete ist dann sinnvoll, wenn die Ausgangsmiete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In solch einem Fall könnte der Vermieter die Miete über Jahre hinweg nicht erhöhen, sollte diese sich am Mietspiegel ausrichten. Die Staffelmietvereinbarung befreit den Vermieter von der Erhöhungsbeschränkung durch die ortsübliche Vergleichsmiete. Fazit Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Entscheidung eines Vermieters für eine Index- oder Staffelmiete oder eine Mietvereinbarung, die sich am Mietspiegel orientiert, davon abhängen sollte, wie sich der Wohnungsmarkt vor Ort verhält. In Schleswig-Holstein haben von den rund 20.000 Gemeinden nur 450 einen Mietspiegel. Hier kann eine Index- oder Staffelmiete Planbarkeit und Nachvollziehbarkeit schaffen. In Städten passiert es oft, dass Neubauten oder auch kernsanierte Objekte in eher einfachen Wohnlagen liegen und dann vom Mietspiegel abgestraft werden. Die Immobilienspezialisten der OTTO STÖBEN Hausverwaltung beraten Sie gerne und finden die bestmögliche Lösung für Ihre individuelle Situation. Digitales, honorarfreies Bildmaterial finden Sie im Anhang der Mail. Bei Veröffentlichung freuen wir uns über einen Hinweis oder ein Belegexemplar. Ansprechpartner: OTTO STÖBEN IMMOBILIEN Cordt Enders Justitiar der OTTO STÖBEN Hausverwaltung und Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht Büro: 0431 66403-0 Fax: 0431 66403-40 E-Mail: