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Was Mieter wirklich wollen-Wie sich eine Wohnung gut vermieten lässt

Andrew TeixeiraPressemitteilung OTTO STÖBEN – Tipps vom Immobilienprofi


Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi" Hinweise, die Ihnen helfen sollen, Fehler und Unannehmlichkeiten zu vermeiden.


Als Vermieter wollen Sie sicherstellen, dass Ihre Wohnung möglichst dauerhaft, ohne zwischenzeitliche Leerstände und zum höchstmöglichen Preis vermietet wird. Bevor Sie jedoch Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen, um die Immobilie aufzuwerten, sollten Sie sich erkundigen, was zur Zeit tatsächlich gefragt ist. Was erwarten Mieter von einer Wohnung, worauf legen sie besonderen Wert und worauf sind sie bereit zu verzichten?
Andrew Teixeira aus der Vermietungsabteilung von OTTO STÖBEN IMMOBILIEN gibt seine Erfahrungen aus der täglichen Vermietungspraxis an Sie weiter.


Starten wir zunächst mit der Lage: Dass die meisten Mieter dort wohnen möchten, wo sie die höchste Lebensqualität vorfinden, ist selbstredend. In Kiel gibt es hierbei eine klare Einteilung zwischen Ost- und Westufer. Die meisten Wohnungssuchenden wollen auf dem Westufer leben. Die Qualität der Anfragen fällt am Ostufer dramatisch ab. Die Klientel bewertet hier in der Hauptsache eine Wohnung nach dem Mietpreis; somit reichen als Küchenausstattung oft die Grundlagen wie Spüle und Herd. Eine Bereitschaft zur Renovierung in Eigenleistung ist vorhanden. Die Lage kann nur schwer mit besserer Ausstattung ausgeglichen und somit ein besserverdienendes Klientel angezogen werden. Ab Höhe Schönkirchen/ Mönkeberg verbessert sich die Lage und es gibt vergleichbare Mietpreise wie am Westufer.


Während Mieter mit wenig Einkommen sich auch mit unrenovierten Wohnungen zufrieden geben, ist dies bei den Besserverdienenden anders. Sie sind meist beruflich stark eingespannt und haben entweder keine Zeit selbst zu renovieren oder sind einfach nicht bereit dazu. Ein unrenovierter Zustand einer Wohnung ist daher oft ein Ablehnungsgrund. Generell ist ein Rückgang in der Bereitschaft zur Erledigung sogar einfachster handwerklicher Tätigkeiten zu beobachten. Die Frage „Wird hier noch was gemacht?" gehört zum Standardrepertoire bei jeder Wohnungsbesichtigung. Selbst junge Menschen, die eine Studenten-WG suchen, tun sich mit dem Thema Renovierung schwer. OTTO STÖBEN IMMOBILIEN empfiehlt Vermietern daher, ihre Wohnungen in renoviertem Zustand anzubieten.

Was die Lage im Haus betrifft, so sind die erste und zweite Etage eindeutig am beliebtesten. Das Erdgeschoss wird nur dann gerne genommen, wenn ein Garten oder eine Terrasse vorhanden ist. Erfahrungsgemäß wollen Frauen allerdings oft nicht im Erdgeschoss wohnen. Ab der 3. Etage ist meist ein Fahrstuhl erwünscht. Ab der 4. Etage (vor allem, wenn kein Fahrstuhl vorhanden ist) hat man es erfahrungsgemäß mit etwas anspruchsloseren, meist jüngeren Mietern zu tun. Hier ist eine hohe Fluktuationsrate zu erkennen. Die Miete fällt entsprechend geringer aus.

Wohnungen ohne Balkon und jeglichen Bezug nach außen sind schwerer zu vermieten. Ein Balkon trägt wesentlich zum Gesamtwohlbefinden bei und ist oft ausschlaggebend für die Entscheidung des Mieters. Erfahrungsgemäß sind es generell die genügsameren Mieter, die auf Balkone verzichten. Die Miethöhe ist hier entsprechend geringer. Im ländlichen Bereich wird ein Bezug nach außen in der Regel vorausgesetzt. Gibt es die Möglichkeit, nachträglich einen Balkon anzubauen, dann rät OTTO STÖBEN Ihnen dazu. Sie werden Ihre Wohnung dadurch schneller und zu höheren Preisen vermieten.

Was die Energiewerte einer Wohnung betrifft, so sind Mietsuchende oft mit Halbwissen aus dem Internet ausgestattet bezüglich der Heizungsart, den Fenstern, der Dämmung, den Werten im Energieausweis und Ähnlichem. Wird man hier mit illusorischen Fragen konfrontiert, reicht oft ein deutlicher Hinweis auf die tatsächlichen Wärmekosten der Wohnung. Ein Energieausweis mit einem Pfeil im gelb-grünen Bereich schafft zusätzliche Entspannung.
Anfangsinvestitionen von Seiten des Mieters, wie zum Beispiel in eine Einbauküche, sind kaum durchsetzbar. Grund hierfür mag sein, dass die Mieter heutzutage flexibel auf den Arbeitsmarkt reagieren müssen und die Zukunft aufgrund befristeter Arbeitsverträge und Ähnlichem mittelfristig kaum planbar ist. Wohnungen ohne Einbauküche sind somit schwer vermietbar. Eine einfache Einbauküche in einem zeitlosen Küchendesign mit Ceranherd, Platz für eine Kühl-Gefrierkombi und eine Anschlussmöglichkeit für eine Geschirrspülmaschine und/oder Waschmaschine reicht aus. Mehr muss ein Eigentümer nicht unbedingt in die Küche investieren, um die Wohnung erfolgreich vermieten zu können.

Nicht nur ein WC auf halber Treppe, auch ein innenliegendes Bad ist oft ein Ablehnungsgrund für den potentiellen Mieter. Ein gepflegtes – oder besser noch modernes – Badezimmer erhöht hingegen die Vermietbarkeit. Ein modernes Dusch- oder Wannenbad kann sogar andere Negativ-Merkmale wie zum Beispiel einen fehlenden Balkon ausgleichen. Zusammen mit einer modernen Einbauküche lässt sich die Mieteinnahme erhöhen.

Erfahrungsgemäß haben 35 % aller Mietsuchenden ein Haustier, zumeist einen Hund oder eine Katze. Ist eine Haustierhaltung in der Mietwohnung nicht erwünscht, verringert sich das Mieterangebot entsprechend. Bei Wohnungen mit geringer Nachfrage empfiehlt es sich, diesbezüglich flexibel zu sein. Integrieren Sie den Hinweis „nach Vereinbarung" in Ihr Wohnungsangebot. So kommen Sie mit dem Interessenten ins Gespräch und erfahren beispielsweise, ob Sie einen verantwortungsvollen Tierhalter vor sich haben und ob das Haustier den ganzen Tag allein in der Wohnung ist. Im ländlichen Bereich ist der Ausschluss einer Haustierhaltung nur schwer durchsetzbar. Hier haben ca. 40-50 % der potentiellen Mieter Haustiere bei wesentlich geringerer Nachfrage insgesamt.

Keller- oder Bodenabstellraum werden von den Mietern als vorhandene Nebenflächen vorausgesetzt, ebenso ein gemeinschaftlicher Fahrradkeller. In der Stadt ist ein PKW-Stellplatz ein besonderes Bonbon, dafür zahlt der Mieter auch gerne 50 € mehr. Im ländlichen Bereich wird eine Stellmöglichkeit für den PKW vorausgesetzt.

Internet gehört inzwischen wie fließend Wasser und Strom zur Grundvoraussetzung. Dieses Thema wird leider von vielen Eigentümern immer noch sehr stiefmütterlich behandelt. Kaum ein Eigentümer weiß, ob und mit welcher Leistung das Internet in der Immobilie verfügbar ist. Besonders im ländlichen Bereich ist vorab die Internetverfügbarkeit zu prüfen!

Was die Kaution betrifft, werden erfahrungsgemäß zwei Nettokaltmieten gut akzeptiert. Gesetzlich ist die Kaution auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt. Es gibt mittlerweile verschiedene Kautionsmodelle. Nach wie vor empfiehlt OTTO STÖBEN IMMOBILIEN Vermietern die Barkaution als die sicherste Alternative.
Zusammenfassung

Mit den Mieten steigen auch die Anforderungen an eine Wohnung. Aufgrund der fehlenden Möglichkeit, sein Leben weit im Voraus zu planen (aus beruflichen wie privaten Gründen), wird eine bezugsfertige Wohnung mit Einbauküche und gepflegtem Badezimmer erwartet. Ein Balkon beschleunigt die Vermietung und erhöht das Potenzial möglicher Interessenten. Weitere Abstellmöglichkeiten und Fahrradkeller werden vorausgesetzt. Für eine gute Ausstattung (wie zum Beispiel mit einem modernen Badezimmer und einer Einbauküche) ist der Mieter auch bereit mehr zu zahlen. So wie sich eine Wohnung präsentiert, spricht sie das entsprechende Klientel an. Und zu guter Letzt: Ein für beide Seiten fairer Mietpreis schafft ein entspannteres Mietverhältnis.

Ansprechpartner:
OTTO STÖBEN IMMOBILIEN
Andrew Teixeira, Abteilungsleiter Bereich Vermietung
Büro: 0431 66403-0
Fax: 0431 66403-40
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