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Aktueller Preisindex: Immobilienmarkt Schleswig-Holstein - Nordisch solide

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Blase geplatzt! 
So könnte man ironisch-reißerisch die Situation zumindest am norddeutschen Immobilienmarkt auf den Punkt bringen.

Geplatzt ist die Wortblase von der „Immobilienblase“. Die hat es nämlich gar nicht gegeben, und sie ist auch nicht mehr zu erwarten. Flächendeckend haben sich die Preise für Wohn- wie auch für Gewerbeimmobilien auf einem zwar hohen aber der Marktlage angemessenen Niveau konsolidiert. Der Kaufrausch, soweit es ihn denn überhaupt gegeben hat, hat rechtzeitig sein Ende gefunden. Das bedeutet: Wer in jüngster Zeit Immobilien erworben hat, wird mit weiterer kurzfristiger Wertsteigerung nicht rechnen dürfen. Allerdings muss er auch keine Verluste fürchten, da keine unangemessenen Preise gezahlt wurden.

Überhöhte Preise nicht durchsetzbar

Übertriebene Preise, die mit realistischen wirtschaftlichen Erwartungen nicht begründet werden können, wurden im vergangenen Jahr nur in den Metropolen gezahlt. So sehen es auch die Analysten der Bundesbank. Für den kühleren Norden lässt sich ganz nüchtern feststellen: Wer zu viel fordert, bekommt – nichts. Unverkäuflichkeit resp. Leerstand sind die Quittung. Denn anders als in den hoch verdichteten Ballungszentren, findet sich in der Fläche für Kauf- wie für Mietinteressenten leichter eine Alternative.

Deutlich wird der Unterschied zwischen Vernunft hie und Spekulation dort, wenn man die Kaufpreise ins Verhältnis zu den Einnahmemöglichkeiten setzt. Dass Immobilien in den Metropolen absolut teurer sind als in der Fläche, ist weder neu noch verwunderlich; es ergibt sich aus ihrer Begehrtheit. Was aber in etwa gleich sein müsste, ist die Renditeerwartung. Und hier tut sich der wirkliche Unterschied auf: Immobilien zur gewerblichen Nutzung wurden in Schleswig-Holstein im vergangenen Jahr etwa zum 16-Fachen der Jahresmiete gehandelt, Wohn- und Gemischtimmobilien zum 18-Fachen. Schon das sind keine Renditeschnäppchen, aber die Kalkulation ist noch solide. Wenn aber, wie in den Metropolen, bis zum 30-Fachen gezahlt wird, muss man schon fragen, worauf die Hoffnung der Käufer gründet, diesen Faktor noch steigern zu können. Käufer im Norden haben sie beantwortet, indem sie sich an solchen Vabanque-Investitionen nicht beteiligt haben. Blasen mögen platzen in Berlin oder München, hier indessen gibt es nichts, das platzen könnte.

Mieter bedingt zahlungsbereit

Marktbericht 19 1 diagrIm Bereich der gewerblichen Nutzung ist die aus der Sicht des Interessenten akzeptable Miete das Resultat einer schlichten betriebswirtschaftlichen Berechnung. Bei Wohnimmobilien sieht das anders aus. Hier entscheidet nicht nur, was sich der Mieter leisten kann, sondern vor allem auch, wofür er sein Geld auszugeben bereit ist. Hier ist zu beobachten, dass hohe Mieten durchaus gezahlt werden, zugleich aber die Ansprüche an Qualität und Ausstattung beständig steigen. Küche und Bad müssen technisch und vom Design her up to date sein. Ein weiterer entscheidender Faktor zum Erzielen einer hohen Miete ist das Vorhandensein von Balkon oder Terrasse. Die alte Makler-Weisheit, das alles entscheidende Wertmerkmal sei die Lage, gilt nicht mehr so uneingeschränkt wie früher. Eine zunehmende Tendenz, dass Mietinteressenten gut ausgestattete Wohnungen in einfacher Lage gegenüber weniger komfortablen in vermeintlich besserer Lage bevorzugen, ist nicht mehr zu übersehen.

Eigenheime nach wie vor attraktiv

Angesichts der auch in diesem Segment gestiegenen Preise wird gelegentlich bezweifelt, ob der Kauf eines Eigenheims zur Selbstnutzung noch eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung ist. Grundsätzlich gilt weiterhin: Langfristig wird die Immobilie im Wert steigen, und ein zum Renteneintritt abbezahltes Haus ist eine stabile Säule der Alterssicherung. Bei der Finanzierung sollten Käufer im Auge behalten, dass sich die aktuell niedrigen Zinsen auch wieder nach oben bewegen können. Wenn die Finanzierung auf soliden Füßen steht, ist das Eigenheim nach wie vor eine der besten Möglichkeiten der privaten Vermögensbildung.

 

 

 

MarktberichtHier der aktuelle Marktbericht I/2019 im Detail

Zweimal im Jahr erstellt die OTTO STÖBEN GmbH ihren Marktbericht, in den die Immobilien- und Vermietungspreise der einzelnen regionalen Bereiche Schleswig-Holsteins und des Hamburger Randgebietes einfließen. Tabellarisch gelistet werden die Werte für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen, aufgeführt in den Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“. Das Diagramm des Immobilienpreis—Index ermöglicht einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre in Schleswig-Holstein.

Bleiben Sie auf dem neuesten Stand mit Informationen von OTTO STÖBEN. Aus unseren monatlichen statistischen Erhebungen erstellen wir diesen Preisindex für unsere Kunden und Interessenten.
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Colditz


Weitere Auskünfte:
Dipl. Kfm. Ralf Colditz,
ö. b. u. v. Sachv. für Immobilienbewertung der IHK zu Kiel
und Leiter der Gutachten-Abteilung
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