Aufgepasst beim Teilverkauf

Tipps vom Immobilienprofi. Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Infos vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Sie umfassend zu einem bestimmten Immobilienthema informieren.

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Der Teilverkauf einer selbstgenutzten Immobilie ist für viele Senioren eine noch recht junge, aber zunehmend willkommene Möglichkeit, das in der Immobilie gebundene Vermögen flüssig zu machen, wenn die finanziellen Mittel zum Beispiel für eine Modernisierung oder altersgerechte Umbauten, die Pflege oder für diverse kostspieligere Wünsche fehlen. Was zunächst wie eine unkomplizierte und zeitnah umzusetzende Lösung klingt, birgt allerdings einige Gefahren.

Das Modell ist aktuell in etlichen medialen Berichten Thema. Inzwischen gibt es diverse Firmen, die den Teilverkauf einer Immobilie als Geschäftsmodell für sich entdeckt haben. Das Prinzip wird als einfach und unkompliziert beworben: Nach einer marktüblichen Bewertung der Immobilie bestimmt der Immobilienbesitzer, zu welchem Anteil (bis zu maximal 50 Prozent) er veräußern möchte und erhält die entsprechend anteilige Summe ausbezahlt. In der Regel wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht und ein an den Käufer monatlich zu entrichtendes Nutzungsentgelt – ähnlich einer Miete – vereinbart.

 

Wird die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt verkauft, erhält der Teilverkauf-Anbieter seinen Anteil des Verkaufserlöses und zusätzlich ein Durchführungsentgelt, welches bei den verschiedenen Anbietern zwischen ca. 3,25 und 5,5 Prozent des Verkaufspreises liegt.

Es gibt die Möglichkeit, für sich oder die Erben ein Rückkaufsrecht vertraglich festlegen zu lassen. Des Weiteren bieten die Firmen Unterstützung beim kompletten Verkauf der Immobilie zu Lebzeiten oder im Todesfalle an.


Aspekte, die unbedingt beachtet werden müssen

Wie bei ähnlichen Modellen zu Kapitalabschöpfung aus der eigens genutzten Immobilie, zum Beispiel der Leibrente oder der Umkehrhypothek, gibt es auch beim Teilverkauf Aspekte, die unbedingt beachtet werden müssen, damit sich aus den durchaus vorhandenen Vorteilen kein finanzielles Desaster entwickelt.

Das monatliche Nutzungsentgelt von jährlich ca. 3 Prozent des Auszahlungsbetrages wird üblicherweise nach einer gewissen Laufzeit angepasst. Hier sollte darauf geachtet werden, dass eine solche Anpassung auch finanziell gestemmt werden kann. Angesichts der momentan sehr realen Gefahr steigender Zinsen ist es ratsam, den Zeitraum auf 10 oder mehr Jahre fixieren zu lassen. 

Beim Teilverkauf liegt meistens die komplette Instandhaltung beim Nießbrauchnutzer, obwohl diesem nur noch ein Teil der Immobilie gehört. Hier können die Kosten auf Dauer durchaus in belastende Höhen schießen. An diesem Punkt ist die nur schwer einzuschätzende Lebenserwartung ein zusätzliches Risiko.

Zu beachten ist des Weiteren die Wertsteigerungsklausel, die in den meisten Teilverkaufsverträgen festgeschrieben ist (14 bis 17 Prozent bei Immobilienverkauf). Diese greift allerdings auch, wenn die Immobilie an Wert verliert. Der Teilverkauf-Anbieter erhält den Anteil, den er bei einer Wertsteigerung bekommen hätte. Dieses Risiko geht allein zu Lasten des Verkäufers.

In der Regel wird vereinbart, die gemeinsame Immobilie mit einer Grundschuld zu belasten. Diese dient dem Teilverkauf-Anbieter als Sicherheit bei den Kreditinstituten, bei denen sie sich die Kredite für den Immobilienkauf geben lassen. Das bedeutet, dass im Falle einer Insolvenz des Teilverkauf-Anbieters auch der Immobilienanteil des Eigentümers unter die Haftung fällt. Hier sollte man sich durch den Anbieter über eine Sicherungszweckerklärung absichern lassen. Solange das Nutzungsentgelt durch den Eigentümer weiter bezahlt wird, bleibt das Nießbrauchrecht auch bei einer Insolvenz des Anbieters weiter bestehen.

Der Eigentümer sollte sich immer bewusst sein, dass er im Falle eines Teilverkaufs nicht mehr alleiniger Herr des Geschehens ist. Vertraglich geregelt beziehungsweise ausgeschlossen werden sollte auch das Problem einer Teilungsversteigerung durch einen der Miteigentümer – möglicherweise sogar durch den Investor selbst.

Es ist zu empfehlen, sich nicht durch die vermeintlich leichte und schnelle Abwicklung zu einem Teilverkauf der Immobilie verleiten zu lassen, ohne sich die möglichen Kosten von unabhängigen Fachleuten berechnen und sich über die individuellen Risiken aufklären zu lassen – auch Alternativen zum Teilverkauf sollten in Betracht gezogen werden.


Lesen Sie auch unsere Veröffentlichung zu den Möglichkeiten einer Immobilienrente.


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Christian Sindt
Immobilienkaufmann (IHK)
Telefon: 0431 - 66403 17
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