Sanierungspflicht bei Kauf oder Erbe kann teuer werden

Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Infos vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Sie umfassend zu einem bestimmten Immobilienthema informieren.

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Für viele hat der Kauf einer Bestandsimmobilie viele Vorteile und auch Erben freuen sich in der Regel über ein geerbtes Haus. Was vielen unbekannt ist: Mit dem Kauf oder dem Erbe einer Immobilie, die kein Neubau ist, gehen unter Umständen teure Sanierungspflichten einher, welche im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt sind. Die Fristen, welche zur Sanierung einzuhalten sind, sind hierbei mit zwei Jahren relativ kurz.

Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor dem 1. Februar 2002 vom Verkäufer bewohnt wurden, waren bisher von einer Sanierungspflicht befreit. Wird so ein Haus nun verkauft oder vererbt, fallen innerhalb der 2-Jahresfrist folgende Sanierungspflichten an:

  • Dämmen von Dachboden oder Dach

47 GEG schreibt eine Dämmung der oberen Geschossdecke eines beheizten Wohnraumes zu einem nicht ausgebauten und unbeheizten Dachboden vor. Es kann auch wahlweise das Dach gedämmt werden - dann kann das Dämmen der Geschossdecke entfallen. Kann man nachweisen, dass das Dach schon die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, ist keine weitere Dämmung des Daches oder der Geschossdecke erforderlich.

  • Alte Heizungen müssen ausgetauscht werden

Der § 72 GEG regelt den Austausch der alten Heizkessel. Viele Öl- und Gasheizungen müssen nach 30 Jahren erneuert werden - hier vor allem die Standard- und Konstanttemperaturkessel. Von der Austauschpflicht ausgenommen sind Heizungsanlagen mit Brennwert- und Niedertemperaturtechnik. Auch hier besteht eine Nachweispflicht.

  • Dämmen von Rohrleitungen

In unbeheizten Räumen (beispielsweise im Keller) müssen die Warmwasser- und Heizungsleitungen gedämmt werden. Die Dicke der Dämmung ist hierbei vorgeschrieben und hängt vom Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes ab. Die Dämmung der Leitungen kann bei Einhaltung der Vorgaben durchaus mit den entsprechenden Materialen aus einem Baumarkt selbst vorgenommen werden.


Sich nach Kauf oder Erbe einer Immobilie nicht an die Sanierungspflichten zu halten, wird teuer: Das Bußgeld beträgt bis zu 50.000 Euro. Geprüft werden die Sanierungspflichten durch den Schornsteinfeger und das zuständige Bauamt.

Wichtiger Tipp: Lassen Sie sich nach der Sanierung vom ausführenden Unternehmen (z. B. Handwerker) eine sogenannte Unternehmererklärung aushändigen, in der bestätigt wird, dass die Sanierungsarbeiten gemäß GEG ausgeführt wurden. Diese Bestätigung muss mindestens 10 Jahre aufbewahrt und auf Verlangen vorgelegt werden. Sollte die Bestätigung fehlen, kann auch hier ein Bußgeld von 5.000 Euro verhängt werden.





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